Berichten

Over onderzoeksplicht en de bouwkundige keuring

We hadden het laatst al even over de huizenmarkt en de druk die veel kopers voelen om maar snel te bieden en niet te veel eisen te stellen. Niet alleen het voorbehoud van financiering wordt vaak van tafel geveegd. Als een hypotheek dan niet wordt goedgekeurd, staat de potentiële koper met een boete en zonder woning op straat. Een andere belangrijke voorwaarde die steeds vaker wordt genegeerd, is de bouwkundige keuring. Ook het achterwege laten hiervan is niet geheel zonder risico’s.

Onderzoeksplicht

Als mogelijke koper van een woning heeft u onderzoeksplicht. Het is dus aan u ervoor te zorgen dat u op de hoogte bent van belangrijke zaken als erfpacht en het recht van overpad bijvoorbeeld. Maar vooral ook de bouwkundige staat van het huis kan deze spannende periode een prettige of een onaangename ervaring maken. Zonder bouwkundige keuring kan een koopovereenkomst niet ontbonden worden als het huis gebreken blijkt te hebben en ook eventuele schade kunt u dan niet op de verkoper verhalen. U kunt zich voorstellen dat deze ontbindende voorwaarde vooral bij oudere woningen belangrijk is.

Verborgen gebreken

Bij een bouwkundige keuring kijkt een professional naar cruciale onderdelen die u zelf niet kunt zien of waarvan u de staat niet goed zelf kunt inschatten. Denk aan de fundering, de riolering, het dak et cetera. Bij het keuringsrapport krijgt u een inschatting van alle herstelwerkzaamheden en de daarmee gepaarde kosten voor nu en de komende vijf jaar, inclusief enkele suggesties om de woning verder te verbeteren. Zo kunt u een gefundeerde keuze maken of u het huis de koopprijs waard vindt en of u genoeg budget over heeft voor alle reparaties van de tot dan toe verborgen gebreken.

De afgelopen maanden doen kopers vaak al tijdens een bezichtiging  een bod. Soms zelfs zonder enig voorbehoud. Alleen zo, denken zij, maken zij nog kans de woning te kunnen kopen. In de modelkoopovereenkomst die veel makelaars gebruiken is sinds kort wel de bouwkundige keuring opgenomen. Maar omdat de bouwkundige keuring niet verplicht is zien veel kopers ervan af in de hoop het koopproces te versnellen. En dat mag, maar het is niet zo handig naar onze bescheiden mening.

Grote spaarpot

Als u een keuring laat uitvoeren voordat u op een huis biedt, kunt u uw bod op de uitkomsten van het rapport afstemmen. Is daar geen tijd voor, meld dan in ieder geval bij uw bod dat u biedt onder voorbehoud van de bouwkundige keuring en welk bedrag u maximaal aan mogelijke reparaties wilt uitgeven. Ziet u toch van een bouwkundige keuring af omdat u dat ene huis nú wilt? Zorg er dan in ieder geval voor dat u voldoende spaargeld heeft om een dak te vervangen, om de riolering te vernieuwen of om nieuwe kozijnen te laten plaatsen.

Wilt u problemen voorkomen? Laat ons dan de koopovereenkomst checken voordat uw handtekening is gezet.  Dan weet u precies weet wat u kunt verwachten. Zo dragen ook wij bij aan uw woonplezier.

Ellens & Lentze aan het woord over kopen zonder voorbehoud van financiering

De verschillen tussen mensen lijken steeds groter te worden. Kijk maar bij u in de straat: de een weet niet meer wat hij met zijn spaargeld moet doen en de ander heeft moeite rond te komen. Die eerste groep investeert nu vaak in een woning. Het hing al een tijd in de lucht: de huizenmarkt is inmiddels bijna net zo overspannen als een minister die onterechte fraudeverdenkingen aan de kaak stelt.

Verkopers, kopers en makelaars laten zich allemaal gek maken door het grote verschil tussen vraag en aanbod. Op de paar huizen die in de verkoop gaan, wordt flink geboden. Makelaars adviseren hun klanten royaal boven de vraagprijs te gaan zitten, potentiële kopers voelen de druk van alle andere geïnteresseerden en verkopers wachten vanzelfsprekend af wie de diepste zakken heeft. In deze chaotische biedingsstrijd worden de voorwaarden die kopers moeten beschermen steeds vaker van tafel geveegd. Anders vis je achter het net, is de angst. Is dat slim? U weet het antwoord vast al, maar toch een klein voorbeeld.

Onder druk

Twee vrolijke twintigers stonden op het punt hun eerste huis te kopen. Tijdens de voorbereidende werkzaamheden voor de overdrachts- en de hypotheekakte viel ons meteen op dat er geen ontbindende voorwaarden in de conceptkoopovereenkomst stonden. Bewust gedaan, op advies van de makelaar, in de hoop dat de verkoper hen dan eerder de woning zou gunnen, zo begrepen we.

De belangrijkste ontbindende voorwaarden zijn: voorbehoud van financiering (als u niet weet of u de financiering rond krijgt), voorbehoud bouwkundige keuring (als u de onderhoudsstaat van het huis moet weten) en voorbehoud verkoop eigen woning. Die eerste heeft onze twintigers de das om gedaan.

Nee, zei de bank

Ze wisten ongeveer hoeveel hypotheek ze konden krijgen en ze hadden wat eigen geld voor bijvoorbeeld de kosten koper. Waar ze geen rekening mee hadden gehouden was dat het “vergeten” krediet van een van hen boven water kwam en dat het verschil tussen hun bod en de taxatiewaarde zo groot was dat de bank het gevraagde hypotheekbedrag niet wilde financieren.

De verkoper was niet bereid mee te werken aan de ontbinding van de gemaakte afspraken. Het stel kreeg een boete van 10% van hun bod. In dit geval bijna € 50.000,-. Daarbovenop kwam de schadevergoeding voor de verkoper. Hij claimde zijn huis nu voor een lager bedrag te moeten verkopen en stelde het voorheen vrolijke stel tevens verantwoordelijk voor de lopende lasten die nu langer op zijn schouders rustten.

Kans verkeken

De kans dat zij binnenkort een woning zullen bezitten is door dit avontuur aanzienlijk kleiner. Ze zijn al hun spaargeld kwijt aan de boete en de schadevergoeding. Helaas kunnen wij in dergelijke gevallen niets doen. Mensen tekenen tegenwoordig te gemakkelijk wat hen onder de neus wordt geschoven. Doe dat nou niet! Laat u gewoon goed informeren door een onafhankelijke partij. Maar bovenal: laat u niet onder druk zetten.

Beste Social Media-Gebruiker,

Het was bijzonder je te ontmoeten, ook al hebben we elkaar nog niet in levenden lijve gezien.

Als drukbezet kunstfotograaf reis je over de hele wereld. Tijdens je laatste avontuur heb je dingen gezien die je aan het denken hebben gezet. Je vroeg een conference call met me aan en wilde je testament snel regelen. Of ik het document via We Transfer wilde sturen, zodat jij het thuis kon ondertekenen en meteen terug kon mailen, appte je om 02.36 uur. Je was net aangekomen op Schiphol, en wilde de twee weken dat je in Nederland was nuttig besteden. Snel en digitaal.

Ik vind mezelf en mijn collega’s best hip en handig met computers; we hebben zelfs een Facebook-pagina, plaatsen blogs en zijn actief op LinkedIn. Maar voor sommige werkzaamheden is het toch noodzakelijk dat wij elkaar echt ontmoeten. Hopeloos ouderwets vond je!

Ik heb je uitgelegd waarom dat zo belangrijk is. Dat ik niet goed kan beoordelen of iemand een testament uit vrije wil laat opmaken als we slechts via Skype of mail communiceren. En als notaris moet ik kunnen waarborgen dat iemand begrijpt wat de gevolgen van zijn testament zullen zijn en dat hij niet om de verkeerde redenen zo’n belangrijk document laat opmaken.

Tijdens onze conference call was je mobiele telefoon geen moment stil. Je werd gebeld, en diverse geluidjes gaven aan dat er allerlei belangrijke meldingen binnenkwamen. Terwijl je je ogen op je telefoon gericht hield, zei je dat je het fijn vond dat we jouw vraag zo snel konden afhandelen.

Omdat ieders leven, maar dat van jou vooral, zich tegenwoordig grotendeels online afspeelt, vroeg ik je ook naar je digitale erfenis. Daar had je nog niet over nagedacht, zag ik.

Je hebt een broer en een zus die allebei twee kinderen hebben. En zolang jij geen partner en geen kinderen hebt, gaat alles naar hen. Je ouders hoeven niet mee te erven. Je indrukwekkende kunstverzameling gaat naar je beste vriendin en een oud-studiegenoot krijgt de poes. Simpel.

Door alle piepjes van je mobiele telefoon vroeg ik je op welke sociale media je actief bent. Je hebt veel verschillende accounts, plaatst foto’s en filmpjes, tagt mensen en wordt getagd. Zo blijf je op de hoogte van het nieuws en van je collega’s, vrienden en familie. Instagram, Pinterest, je weet het eigenlijk niet eens precies. Maar ook als je overleden bent, blijft je digitale leven actief. Updates en herinneringen zullen blijven circuleren. Wil je dat wel?

Ik vroeg je eens na te denken over al die accounts. Wat moet ermee gebeuren als jij er niet meer bent? Misschien wil je juist dat je Facebook-pagina actief blijft om je foto’s onder de aandacht te houden van je volgers. Moet je broer bijvoorbeeld die pagina dan gaan beheren? Naast zijn drukke baan en dito gezin? En vertrouw jij hem met je inlogcodes?

Als je zo het een en ander naloopt, ontdek je hoeveel accounts een mens aanmaakt in zijn leven. Je was verbaasd, maar het idee van een online galerie na je dood sprak je wel aan. Je gaat dit deze week nog met je broer en zus bespreken.

We spreken af dat ik een concepttestament opmaak en dat jij ondertussen een lijst maakt van al je accounts en de codes die daarbij horen. Er zijn online aardig wat aanbieders van digitale nalatenschapsdossiers of een digitale kluis te vinden. Zeker voor jou zal dat gemakkelijk zijn. In je testament nemen we dan ook de inlogcode voor zo’n digitale kluis op, zodat je erfgenamen accounts kunnen afsluiten of beheren zoals jij in je testament hebt aangegeven. Je kunt zo zelfs een videoboodschap of een mapje met foto’s die bij je begrafenis moeten worden gebruikt voor hen achterlaten. Het voordeel van zo’n digitale kluis is bovendien dat je het overal ter wereld kunt openen om bij te werken of te veranderen. Dus ook vanuit Singapore waar je binnenkort weer naartoe vliegt.

We spreken af dat we elkaar volgende maand echt ontmoeten voor de ondertekening van je testament. Ondertussen houden we via de mail contact en zal ik je Facebook-pagina bekijken, want ik ben nu wel heel nieuwsgierig naar je werk!

Tot snel, Daniëlle van Iperen

toegevoegd notaris

Ellens & Lentze, notariaat en mediation

 

Als toegevoegd notaris bij Ellens & Lentze, notariaat en mediation, kom ik veel verschillende mensen tegen. Verschillende mensen die vaak in eenzelfde situatie zitten. Uiteraard zijn de situaties die ik in deze brieven beschrijf geanonimiseerd en opgebouwd uit alle verschillende ontmoetingen. Maar ik hoop dat mensen zich in mijn brieven herkennen en zich realiseren dat er ook voor hun situatie praktische oplossingen zijn. U kunt altijd contact opnemen om uw situatie persoonlijk met mij te bespreken.